Как иностранцу купить недвижимость на Бали

Иностранцы могут приобретать недвижимость на Бали, однако механизм сделки отличается от покупки объекта в полную частную собственность во многих других странах. В Индонезии существует несколько категорий прав на землю, поэтому подходящую структуру необходимо определить до внесения депозита или подписания обязывающего соглашения.

Начните с проверки права на землю

Согласно Основному аграрному закону Индонезии, Hak Milik — наиболее полное право частной собственности на землю — как правило, доступно только гражданам Индонезии. Поэтому иностранному покупателю следует с осторожностью относиться к предложениям, которые рекламируются как «freehold для иностранцев».

Важно выяснить не только, может ли иностранец приобрести здание, но и какое зарегистрированное или договорное право обеспечит проживание, контроль над объектом, возможность передачи прав и предполагаемое использование.

Основные варианты оформления

1. Долгосрочная аренда (leasehold)

Leasehold — это договорное право пользоваться недвижимостью в течение согласованного срока. Такая модель широко применяется на Бали для частного проживания и инвестиционных объектов без передачи иностранному арендатору права Hak Milik.

В договоре необходимо четко закрепить срок и механизм продления, график платежей, доступ к объекту, право на строительство, уступку и наследование прав, разрешенное использование, налоги, содержание объекта и судьбу улучшений после окончания аренды. Личность собственника земли и его полномочия должны быть проверены независимыми специалистами.

2. Hak Pakai для подходящего жилого объекта

Постановление Правительства № 18 от 2021 года и связанные с ним нормы предусматривают возможность для соответствующих требованиям иностранных граждан с действительными иммиграционными документами оформить право пользования Hak Pakai на подходящий жилой объект с учетом установленных условий и местных ограничений.

Могут применяться требования к минимальной стоимости объекта, площади земли, количеству объектов и исключительно жилому использованию. До покупки необходимо подтвердить применимость этой структуры к конкретной недвижимости в земельном ведомстве и у нотариуса или PPAT.

3. Надлежащим образом учрежденная индонезийская компания

Индонезийская компания с иностранным капиталом, обычно называемая PT PMA, может владеть правами, соответствующими ее разрешенной коммерческой деятельности, включая Hak Guna Bangunan при соблюдении необходимых условий. Это корпоративная инвестиционная структура, а не замена личной собственности.

Компания должна вести реальную коммерческую деятельность и соблюдать требования к учреждению, лицензированию, капиталу, налогам и отчетности. Использование недвижимости должно соответствовать разрешенным видам деятельности компании и зонированию.

Комплексная проверка до оплаты

Маркетинговых материалов и осмотра объекта недостаточно. Независимые специалисты покупателя должны проверить:

• Земельный сертификат, зарегистрированного владельца и историю перехода прав.
• Зонирование и допустимость планируемого жилого или коммерческого использования.
• Подъездные пути, границы участка, результаты межевания, обременения и споры.
• Разрешительную документацию на строительство, включая PBG и SLF, если они применимы.
• Задолженности по земельному налогу, коммунальным платежам и обязательствам перед местным сообществом.
• Полномочия продавца, согласие супруга или супруги и корпоративные одобрения, если они необходимы.
• Условия продления аренды, передачи прав и выхода из инвестиции.

Более безопасная последовательность покупки

1. Определите назначение объекта: проживание, сдача в аренду, девелопмент или перепродажа.
2. До подписания документов выберите независимого юриста, нотариуса или PPAT.
3. Проведите проверку титула, зонирования, разрешений и продавца.
4. Выберите юридическую структуру с учетом проверенного объекта и предполагаемого использования.
5. До перечисления существенной суммы заключите письменное соглашение с отлагательными условиями.
6. Оформите документы, регистрацию, налоговые платежи и передачу объекта через соответствующих специалистов.

Структура сделки зависит от конкретного объекта

Универсальной модели, подходящей каждому иностранному покупателю, не существует. Жилая резиденция, действующая арендная вилла и комплекс из нескольких объектов требуют разных решений. Наиболее безопасный подход — сначала проверить недвижимость, затем выбрать структуру, соответствующую покупателю, титулу и планируемой деятельности.